买新房的技巧-valandlord授权转载

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湾区,大华府地区,工作机会增加。人口涌入,房价飙升,开发商趁机大量建新房。相对于旧房,新房更通透明亮,加上各种质量担保,是不错的选项。

俺老地主带客人买过大量新房,和开发商打过太多交道。希望这些经验能够帮到大家。

首先,是买房子的时机。

第一个机会,是在一个新社区开盘的时候。开发商在一个社区的销售策略,用低价开盘,然后不断涨价,给买方制造紧迫感。所以,刚开盘的时候,会有几栋价格特别实惠的房子。但是,这些房子往往在社区的边缘或入口处,位置不是很好。如果你没有赶上社区的开盘,你还有机会。这就是月底,最好是年底。这时候,销售人员需要拼业绩,开发商需要合约以便向银行要更多贷款,往往在价格上能够多给一些优惠。当然,很多人知道这一点,所以月底年底的时候,销售处人特别多。

最后,就是社区马上要卖完,但是还剩那么几栋的时候。 这时候,要维持一帮销售人员的花销,和剩下几栋房子的利润,不成比例。 可是又不能公开降价,以免引起其他已经卖出的房子房主不满。 怎么办?打包出售。我知道有朋友以极低的价格在一个公寓社区买下十几套公寓。当然,这往往是在房市不好的时候。估计目前不适用。

你买新房的时候,销售员肯定会推荐给我许许多多的升级选项(options)。 要不要?具体情况具体分析,是马克思主义活的灵魂。一般说来,在房子建成以后很难改变并且很花钱的,就要。例如排油烟机的排气管道,和许许多多的线路,就在要的一边。有些可要可不要。例如extension, 你如果想要房子大一点,就要。其余的,尽量不要。为什么?价格。像硬木地板,花岗岩台面,更高档的柜子,不锈钢电器,等等,除非已经包括在基本房价中,尽量不要。因为价格比市场上高几倍。这些升级是开发商增加利润的重要方式。你要了,他谢谢你。但是吃亏的是你。特别是一些没有function的东西,如房顶的dome,纯属浪费。坚决不要。

开发商卖新房的时候,往往会极力推荐他们自己的贷款公司和过户公司。 并且会给一到两万的补贴。 从开发商的角度,主要是为了保证贷款顺利批准,过户顺利进行。 但是从买方的角度考虑呢?算算账就知道了。

一般五十万左右的房子,过户费要万把块。开发商自己的贷款公司和过户公司, 费用比较高。要差不多一万五到两万。所以,你差不多打平,不用另外再出过户费。如果不用开发商自己的贷款公司和过户公司,你就拿不到这补贴,要自己出这笔钱。所以,我一般推荐用开发商自己的贷款公司和过户公司。

同时,开发商自己的贷款公司,贷款也相对比较容易通过。

重要的事多说几遍。 买房子,一定要买premium 产权保险。特别是新房,牵涉到总承包商,分包商,经常出现账目不清的问题。有时候开发商给足了总承包商,但是总承包商没有给足分包商,或者他们之间有纠纷。 这些人都有可能跑来给你的房子放个lien。

买房子最重要的选项是什么?第一是Location, 第二是Location, 第三呢,还是Location. 买新房也是一样。首先,你选的新房的社区,要离工作地点近,交通方便,附近有商场可以购物,社区要安全,学校要好 … 同时,还要有不错的增值潜力。

在社区内部,选地块的时候,不但要在模型上看,还一定要到现场看。需要尽量避开入口处,大路旁,孩子的游乐场,球场,以及会所。 这些地方都太吵。至于游泳池,我一般也不喜欢。当然,你喜欢看美女的话,另当别论。大面积的水面,有了灵气,当然喜欢。但是也要也要有心里准备,大雁会给你家草坪施肥。小的社区蓄水池,要注意。管理不好的话,杂草丛生,你得准备好喂蚊子。

大家一般喜欢选择社区的内部。但是太靠里了,天天15到20英里的速度穿过社区上班也头疼。在紧密的社区,尽量选择前后比较通畅的地块。 当然,后面或前面是树林就更好了。如果你要选社区的边缘,那么要考虑相邻的地块或社区的开发计划。有可能现在是树林,明年就砍了。

你和开发商正式签约的几个星期以后,你就需要挑墙,天花板,地毯,柜子,地板,瓷砖,以及电器。如果你只是考虑自己住的高兴,由你。但是如果还要考虑到以后卖房,就有些讲究了。

一般说来,颜色不要选太重的。大红大绿甚至深蓝深黑都要避免。内墙的颜色,我一般选Biege, 或者叫自然色。流行多年。但是最近很多开发商把墙漆成浅灰色。地板的颜色,以前流行OAK之类, 现在单色的深褐色居多。柜子的颜色,从带木纹oak, 到红褐色的solid color, 现在白色又流行起来了。天花板还是浅白色比较好。在一个固定的空间内,地面颜色最深,墙面次之,天花板最轻。这方面,我好像落伍了。

之后,你会有一个封灰板之前的检查。很重要。你的重点是要看看木头有没有损害变形的, 有没有大疤痕。有的话,一定让他们挑出来换掉。这些变形的或脆弱的木头, 就是你将来房子变形的源头。从侧面瞄过去,看看木头排列的是不是很整齐。面朝天,用脚来感觉一下地面平不平。 现在不改正的话,将来房子建好就很难改了。

关键中的关键,用手摸一摸木头干不干。如果木头不干,这一定不是一个好的开发商, 将来房子很快就会变形。立刻找律师,要求毁约。

(未完)

湾区城市巡礼:山景城Mountain View

山景城Mountain View, (以下简称MV)。在介于半岛和南湾之间,说它属于半岛也马马虎虎,说它是南湾也可。由于谷歌的总部在这里,工程师很多,也叫MTV。

地理交通

MV最大的优势就是它的地理优势,方便的交通。北上南下,右边有101,左边有280;往东有237, 84;往西有85。四通八达,非常方便。北上三藩城内,开车40分钟左右;南下San Jose downtown,25分钟;东边到东湾Fremont,也不过20多分钟。这样你无论在哪里上班,交通都在可控制的范围之内。此外Caltrain和light rail在MV downtown都是个大站,也方便不想开车的人们。MV几条主要的街:highway 101, 237, 85; Shoreline, El Camino, Castro (downtown, City hall), Central expressway (沿着铁路,到了Palo alto 变成了Alma), Rengstorff。

不大的城市中有有两个富邻居:北边是palo alto, 西边是los altos。不免占了点富邻居的光,西南侧归属los altos学区。另外,MV有不少软件公司,最著名的Google,Microsoft。其实还有些硬件的公司,尤其是些小公司,从startup到上市,不知造就了多少富翁。Sand Hill Road 的 亿万富翁俱乐部的发源地就是Mountain View,2013年以后Mountain View 的房地价有不可收拾之势,已经直追Palo Alto和Los Altos成为中半岛最高档的普通住宅区。

城市组成

Monta Loma – 西裔聚集的地区,今年随着科技公司员工不断涌入,亚裔已经越来越多、
whisman station – 一片新房,有联排也有有独立屋SFH,大多数是90年代之后新建的PUD小区。离铁路以及101高速公路比较近,有噪音干扰。
Rex Manor — 地理位置和人员组成均处于ML 和 南边好区之间,房子比较老,属于MV早期开发的一片。居民有不少住在这里很久的人。环境总体来说不错。SFH有些比较大,但很多都很小。
Shoreline west, old Mountain View — 靠近 市中心downtown,图书馆和其他设施,房子更贵点。
waverly park, blossom valley – Mountain View最贵的地方。Mountain View最好的小学Frank L Huff Elementary 就在在这里。总体社区环境很好,有些大房子。但是南部有些靠近85的房子收到高速路噪影响。
cuesta park – 紧靠cuesta park,学校是Bubb,MV第二好的小学。也很贵。离谱的是这里的房子都非常小,2017年9月的数据是一个1300左右的 SFH 才1500尺 估价 已经在2.3~2.4 Million.
https://www.redfin.com/CA/Mountain-View/1038-Nilda-Ave-94040/home/1827708

Blossom Valley西侧一些的地方有的在地域区划上还属于Mountain View,但是学区已经属于Los Altos,小学也是Los Altos 的 Springer小学

由于历史原因,MV有很多西班牙裔居民,而且他们都喜欢集中在一起。在图上,老墨集中的一片是Monta Loma。具体在街道上,就是California 和Rengstorff一带。那一带有成片的廉价公寓。学校和房价上来说,基本上El Camino是个分界线。El camino东边的学校历史上一般,但是房子也便宜;西边的两个小学都不错,房子相比则非常贵。

学校教育

MV的五个小学: Huff, Bubb, Landels, Castro, Theuerkauf, Monta Loma,排名也差不多这个顺序。Huff API 900多,Bubb 800多,其他都800左右甚至不到。所以MV本身没有多少好学校。但是的但是,MV这个学区图并没有cover所有MV 的地方。waverly park南边的一小部分是归los altos的oak elementary,Shoreline (过了El camino变成了Miramonte)和Springer之间的一部分,是归los altos的Springer小学。这两个都是非常好的学校。基本上所有los altos的小学都非常好。但是谁都不傻,这些地方的房子也是MV最贵的地方。一个1200 sqft的SFH,几乎能卖到2.5 million. 具体的街道,可以到los altos的小学网站上查。

Huff学校的一个typical的SFH: 4BR, 3BA
https://www.redfin.com/CA/Mountain-View/1204-Awalt-Dr-94040/home/1303662

blossom valley的一个typical SFH: 4br, 2ba
https://www.redfin.com/CA/Mountain-View/1922-Miramonte-Ave-94040/home/1223435

生活设施

MV有好几个不错的park。一个shoreline park,在101东边尽头,靠着bay。有个小湖,可以划船,有人学不带动力的那种小帆船(忘了名字了),有个很长的trail可以一直骑车到很远。
一个Questa park,很大的绿地,很大的playground。有网球场,挨着YMCA,El camino hospital,还有个专门遛狗的地方。
另外,Rengstorff park和eagle park里面有公共游泳池,一年四季都开,不用membership,可以游一次交一次钱,也就一两块;也可以买pass。

MV买中国菜:
Grant上面有个大华,新开不久。
或者从85到cupertino的永和和大华,都很方便

Home Inspection 验屋师经验谈:如何找出房子可能存在的问题的三大窍门

看房子最重要的找出房子潜在的大问题,那么到底有没有什么窍门呢?

◆善用小道具 揪出问题屋

买屋人人都知道要看地点、格局、社区环境,但很多人都会忽略房子本身结构是否有倾斜、管线老旧、漏水等问题。验屋师提醒,民众可以利用简单的小道具,例如健身球、玻璃珠等物品,来测试是否因为结构问题而导致房屋倾斜,以免花了大笔银子却买到问题屋。


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在美国申请房贷有哪些决定因素,关键在哪里

在美国申请房贷美国房屋贷款是大部分买房置业者需要关心的事情。这个系统里面有很多注意事项,最重要的几个方面是

A 信用分数、

B 收入与负债、

C 支付能力

D 重大变动

大多数购房者在计划买房时都会选择房屋贷款,一方面可以减轻支付全款的压力,一方面利于合理的规划理财投资。在美国申请房屋贷款其实不难,优投房为您贴心整理了四大关键点,只要对以下四点做好充足准备,不仅能提高申请到低利率贷款的几率,而且能更加有效快速通过审批。

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